作者: Andrew Haskins

(施羅德資本房地產投資亞太區策略及投資者顧問主管)

根據MSCI Real Capital Analytics資料顯示，亞太區商業地產市場於2022年上半年錄得的總交投金額為923億美元，按年下跌11% 。單單是2022年第二季度的交投量，按年便下跌了22%，反映俄烏衝突、通脹及利率上漲等因素的影響。

目前，眾多亞太區貨幣相對美元處於弱勢，加上與創紀錄的2021年上半年交投量作比較，上述跌勢便更覺明顯。若撇除匯率方面的影響，2022年第二季度的交投量下跌16%。縱使如此，亞太區內並非所有市場活動都有所減少，當中，新加坡的交投量便在2022年上半年錄得54％的增長。

亞太地產市場仍有望增長

我們認為，亞太區地產市場能夠為投資者帶來長遠的結構性增長機遇。亞太區佔全球國內生產總值約36%，區內人口比例佔全球總人口的半數，而在《財富》世界500強當中，亞太區公司亦佔45%。然而，亞太區在全球地產市場指數價值中僅佔24%，在全球地產交投，總額當中亦只佔16%。

人口不斷向城市遷移聚居、巨型城市崛起、領先科技日增，以及企業在新市場設立生產和組裝業務，藉此與內地業務起到互補作用，都是亞太區內的主要趨勢。這些趨勢正在帶動區內經濟活動，亦意味着假以時日，地產投資在規模及估值方面都可望迎來持續增長。

寫字樓交易上升趨勢不變

在未來一年，我們預計日本、澳洲和新加坡等較成熟和資金流動性較高的亞太區地產市場，將成為跨境投資的主要目標。對於作長線資產投資的發展商及增值型投資者而言，他們仍會在內地和香港找到不同機會，包括購買不良資產。從2022年上半年的數據來看，整個亞太區的寫字樓交易量上升5%。我們預期這增長率將於2022年內維持，原因是，追求收益的核心型投資者以及尋求重新定位機會的增值型投資者對投資寫字樓的需求將會持續，尤其新加坡、日本和澳洲會受追捧。

亞太區的工業物業和倉庫交易量在2022年上半年從高位下降41%。物流業的收益率亦已大幅收窄，因此不太可能出現快速回升。 結構性因素亦意味著商舖市場不太可能出現強勁反彈，但該地產類別或已在個別亞太市場開始出現投資機遇。

出租房屋需求料不斷增加

展望未來，我們認為亞太區規模較小和非傳統的地產類別有可能提供可觀的投資機會。鑑於區內對出租房屋的需求不斷增加，多戶型出租公寓，尤其在日本這個最成熟的市場，將提供穩定的投資收益，而該地產類別在澳洲和內地亦具增長潛力。

(來源: 文匯報)