作者: 習廣思

港股周一大幅反彈逾500點，好消息是針對內地爛尾樓斷供潮，中國銀保監會出口，要求銀行要主動承擔社會責任，千方百計推動保交樓的金融服務。此－消息被認為是中央積極介入的前奏，市場似乎對中央出招有更多憧憬，A股回升帶動港股大反撲。

內地樓斷供潮危機，大行及財經評論均認為不易化解，核心問題是房企、地方政府都無錢，何來資金繼續起樓工程。不過中共二十大舉行在即，政治及經濟穩定至為重要，中央亦唔會坐視此問題擴大，變成社會問題。因此，市場反應是把消息視為救爛尾樓憧憬，阿爺料會繼續出招。

須絕快挽回信心免倒骨牌

由於民企內房唔少已經資金枯竭，部分更出現美元債務違約，現在能依靠的應該就只有銀行了。翻查一些報道，爛尾樓已經不是今時今日才發生，全國各地一些爛尾項目存在了十多年。此現象是監管不到位所致，假如跟足監管指引，預售樓花資金只能用在建樓工程上，樓盤是不應出現停工問題的。

正是發展商和地方政府利用監管灰色地帶，把預售樓花資金用於其他地方，例如把賣樓的錢用於購買另一地皮，推大槓桿，這就令樓市下行時發展商輸凸。監管要求也的確如此，可是一些銀行或會因應地方政府要求自行放寬部分監管，結果搞出個大頭佛。

高盛認為，監管層面介入，可望增強市場信心。目前投資者仍不清楚後續發展有何結果，關鍵是政府必須快速介入以支持樓市信心。大華繼顯相信，政府的直接介入可期，並順勢引導房地產行業的商業模式改革，相信監管方會樂於看到樓市需求持續。其他券商亦提到，內地樓市大得不能倒，為免引發更多漣漪效應，中央必會積極出手。

據估計，中國金融體系中有46萬億元（人民幣‧下同）的未償還抵押貸款，陷入困境的開發商仍有13萬億元未償還貸款。儘管—些城市放鬆了購房限制，人民銀行在5月下調抵押貸款利率，但市場幾乎沒有出現復甦跡象。

野村分析報告稱，2013至2020年間，開發商僅交付大約60％的預售房屋，未償還抵押貸款則增加26.3萬億元。廣發証券預計，「房貸斷供」涉及的抵押貸款可能高達2萬億元。

然而，中國大多數銀行表示，現時形勢依然可控。在此情況下，逾期貸款佔到銀行抵押貸款總額的不到1%。

在爆出拒付房貸的業主數量於短短幾天內大幅攀升之後，在知乎、金山文檔、「我來」等平台上的共享文檔已經遭禁，於平台上分享的訊息包括停工樓盤名稱、宣布拒付房貸的業主信函圖片等。在微信和微博上，包含統計拒付房貸或延遲樓盤數量的圖表的帖文已被刪除。因此，要正確評估相關斷供數據，可謂十分困難。

傳銀保監急召內銀謀對策

中國五大國有銀行，工行(01398)市值約1.7 萬億元，建行(00939)約1.2萬億元，中行(03988)及招行(03968)都約1萬億元，交行(03328)已被大幅拋離，僅約3700億元。假如內地「房貸斷供」涉及的抵押貸款真如券商估計可能達2萬億元，銀行體系風險的確頗為嚴峻。

昨日恒指升幅主要由內銀股推動，工行、建行【圖1】、招行及中行均漲約3%，上周跌幅補回不少。內銀股後市還看內地如何應對斷供危機，市傳本周銀保監將與銀行召開緊急會議，且看談出什麼結果。

除了爛尾樓業主，內地房企也急着等待中央的救市靈丹。隨着更多財困房企把債務交換或延期，當作避免違約的救命稻草，評級機構標準普爾表示，若樓市銷售還不快速復甦，投資者將對債券延期失去耐心。標普全球評級在一份公告中指出，如果賣樓陷於停滯，中國開發商的流動性風險將演變為破產風險。報告認為債務延期只能贏得時間，但不能從根本上化解過大的槓桿。

內房債務危機正引發創紀錄的違約浪潮。花樣年(01777)、佳源匿際(02768)等地產商相繼接獲清盤呈請，中國恒大（03333) 在香港面臨清盤訴訟；世茂集團(00813)在一筆美元債違約之後，持有人也自發組織成立債權人團體。

上周五數據顯示6月住房價格連續第十個月下跌，而近期購房者「房貸斷供」風波，也在削弱置業者買樓信心。標普在報告提到，投資者的寬容是否能持續，很大程度上取決於2022年下半年至2023年第一季度中國住宅銷售復甦的程度。

衰退恐慌蔓延遏制強美元

如果售樓形勢無法好轉，投資者勢拒絕再次延期，更有可能通過整體重組或法庭解決方式來推進。標普報告稱，根據一項敏感性測試，至少五分之一有評級的中國開發商可能資不抵債，這一假設前提是公司沒有再融資等。

利好消息除了中央介入斷供房貸，美元回調【圖 2】及美股反彈都有助市場重拾朝氣。中國樓市嚴峻，美 、加、澳、紐樓市何當不是？紐西蘭昨公布6月通脹達7.3%，高於市場預期的7%，創23年新高（圖3)。加國央行剛大幅加息1厘，其他國家央行也料 加速收緊貨幣政策。樓市快速降溫將在世界各地出現，衰退恐慌很快會蔓延並遏制美元強勢。

(來源: 信報)